我亲爱的小冤家

“取消公摊”之后：销售更透明，但契税、物业费没变_我的网站

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　    阿里云优惠券 先领券再下单        2025年的618购物节将迎来历史性变革，淘宝和京东两大电商平台同时宣布，今年的618活动将从5月13日持续至6月20日，总时长达到39天，创下618活动自诞生以来的最长纪录。

B | 这一超长购物季打破了往年约20天左右的传统，为消费者提供了更为宽松的购物时间和更多优惠机会。    取消公摊后，衡阳市多家中介均表示购房总价不会变。    

    首先划重点 618来啦 先领取618红包    今年发放力度非常大，用下面口令超多大额，快去试试手气，还有iphone16免单!    今年京东的618红包口令是「红包到手650」,淘宝618红包口令是「红包到手33777」要记住!    京东APP搜：红包到手650    淘宝APP搜：红包到手33777    每晚8点还能有机会额外领取一次记的查看!    重点：先在app搜一下口令，以后每天点历史搜索记录就可以了        据电商行业分析师指出，这种延长策略一方面是为了缓解短时间内服务器压力，另一方面也是为了给商家和消费者更充分的准备和选择时间，同时刺激消费市场更持久的活力。    详细时间表一览    一、淘宝京东618活动时间表：各阶段优惠力度解析    京东618：4大阶段重点攻略 ① 预热囤券期（5月13日-5月28日）    核心动作：京东搜索口令「红包到手650」领无门槛红包，叠加“满200减20神券”。视觉中国/图每当有取消公摊的信息放出，总能一石激起千层浪。

C | 2024年12月12日，湖南省衡阳市发布通知，自2025年1月1日起，在全市实行商品房按套内建筑面积计价销售。    优惠亮点：数码家电享“国家补贴+百亿补贴”双重优惠，如搜索“家电599”购买空调至高省2000元。    适合品类：高单价家电、手机（建议锁定预售商品，支持30天价保）。五天后，河北省张家口市发布政策鼓励实行“现房销售”，逐步推进取消公摊。

D | 很快，话题“多地官宣取消公摊”登上微博热搜榜。2024年以来，广东省肇庆市、湖南省湘潭市也出台了取消公摊相关政策。    ② 开门红（5月31日20:00-6月3日）    关键日：5月31日“百亿补贴日”，iPhone、茅台等爆款价格触底，部分商品叠加红包后低于5折。更早一些，2023年安徽省合肥市提出“积极探索商品房销售按套内面积计价”。

E | 而“公摊”的起源地香港，在2013年取消了公摊，重庆早在2002年就探索了取消公摊。    ③ 高潮期（6月15日-6月18日）    最大优惠：跨店满减升级为“每满299减50”，PLUS会员专享“满5000减400”券。

F |     抢购时段：6月18日0点、12点、20点三场整点秒杀，半价iPhone、黄金等限量放货。（详见2023年南方周末报道《合肥“取消公摊”？重庆已经试了21年，香港更彻底》）近两年，取消公摊的城市，落地效果如何？对当地房价产生了怎样的影响？购房“所见即所得”行至小区楼栋的一楼，沿着外墙边缘画上一圈，这个圈起来的图形就是该栋一层的建筑面积，乘以楼层则是这栋楼总的建筑面积。这个算法不精确，但很好地展示了何为建筑面积。建筑面积，包含了每个单元住户的套内面积和公摊面积。而公摊面积，一般包括电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、共用墙体以及整栋建筑的共有房屋和管理房屋等。1995年，建设部颁布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，“公摊面积”从中国香港进入内地。    ④ 返场期（6月19日-6月20日）    捡漏技巧：未售罄商品延续折扣，适合补购小件生活用品。此后，内地商品房实行按建筑面积计价销售，其中包含的公摊面积因测算透明度低而饱受诟病。    淘宝天猫618：两波活动省钱节奏 第一波：抢先购（5月13日-5月26日）    预售期（5月13日-16日）：支付定金享10倍膨胀（如100元抵500元），88VIP会员叠加“满5000减400”券。    现货期（5月16日20:00起）：单品直降15%-50%，无需凑单，服饰、日用品随手买都便宜。    第二波：狂欢期（6月15日-6月18日）    全品类满减：“每满300减50”叠加直播间隐藏券，美妆、家电优惠力度达全年峰值。根据湖南省衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布的《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，2025年1月1日起，湖南省衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。

G | 上海易居房地产研究院副院长严跃进对南方周末表示，取消公摊的准确含义，不是要取消公摊这类建筑形态，而是“住房销售环节取消公摊”，让购房者“所见即所得”，清楚地知道所购房产的实用面积。    二、满减规则与优惠叠加公式：数学小白也能看懂    京东满减核心策略    跨店满减：每满299元减50元，可叠加品类券、红包、国家补贴。示例：购买3000元家电 → 跨店满减500元 + 品类券300元 + 红包100元，实付2100元。取消公摊后，衡阳楼市发生了什么变化？2025年1月3日，衡阳资深房产中介老刘形容，目前政策“仅供参考”，还没有什么变化。南方周末致电衡阳市住房和城乡建设局，对方表示目前暂无落地的最新情况。00后林双双的老家在衡阳，2024年底开始在高新未来城一带看房，为结婚做准备。

H | 看见衡阳取消公摊的新闻时，林双双最关心的是房子总价会不会变高。    国家补贴：搜索“手机国补710”或“家电补贴821”，手机最高省500元，家电至高省2000元。    淘宝天猫满减技巧    官方立减：单品直降15%起，叠加跨店满减后综合折扣低于5折（如标价1000元商品 → 立减150元 + 满减150元，实付700元）。    88VIP特权：领取“满5000减400”大额券，限数码家电使用。南方周末以购房者的身份，咨询了衡阳市多家中介，他们均表示现在的购房总价不会变。

I | 除了衡阳，在政策上明确了落地日期的还有广东肇庆。    

    2025年618活动亮点解析 1. 优惠力度空前    2025年618期间，两大平台均推出"满300减50"的基础优惠，部分品类可达"满200减60"。2024年4月30日，肇庆市住房和城乡建设局、肇庆市财政局等7部门联合印发了《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》，明确从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。京东plus会员和淘宝88VIP还将享受额外95折优惠。12月24日，政策已实施近8个月，南方周末联系上了肇庆君御海岸楼盘工作人员李乔，她表示，现在肇庆市新房总价是不变的，但会有按建筑面积计价和按套内面积计价两种方式，“套内面积比较小，因而单价会更高”。值得注意的是，今年首次推出"价格保护延长服务"，618期间购买的商品可享受至多90天的保价期。    2. 直播电商全面升级    淘宝直播将推出"3D虚拟购物间"，用户可通过VR设备"亲临"直播间；京东则打造了"AI智能主播矩阵"，可根据用户画像提供个性化直播推荐。

J | 张涛长期在广州工作，由于广肇相近，想在肇庆购置一套新房用于度假，他从2024年7月开始看房，发现中介均会先按价格更低的建筑面积单价介绍，想了解“按套内面积计价”可再询问。两大平台预计将有超过10万场专题直播在618期间进行。

K |     3. 绿色消费成新主题    响应国家碳中和政策，2025年618特别设置"绿色消费专区"，对环保商品给予额外补贴。

L | 肇庆市住房和城乡建设局工作人员向南方周末介绍，2014年5月建设部、工商总局发布《商品房买卖合同示范文本》，计价方式可从“按套（单元）、按套内建筑面积、按建筑面积计价”中选择一种，肇庆市也相应使用该合同范本。房地产市场此前较为火爆，处于卖方市场，肇庆房地产企业普遍选择按建筑面积计价宣传销售。

M | 公摊面积比例过大、公摊面积多而公共配套水平不高、入证套内面积比销售时承诺的少等问题，引发购房者与中介、房企之间的矛盾。对于本次新政，肇庆市住建局方面说，实施时要求房企、房产中介机构在销售商品房时必须在销售现场显眼位置标明每套房屋的套内面积和套内面积单价。

N | 使用旧物回收、选择简易包装或电子发票的消费者可获得专属优惠券。

o | 京东表示，今年所有618快递将100%使用可降解包装材料。

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    4. 元宇宙购物初体验    淘宝将在618期间测试"元宇宙购物城"项目，用户可通过虚拟形象在数字世界中"逛街"；京东则与多家游戏平台合作，在热门游戏中嵌入618商品展示区，实现"边玩边买"的新体验。    消费者应对策略建议    面对长达39天的购物狂欢，消费者需要更精明的购物策略：    提前做好购物清单：利用5月13日开始的预热期仔细比价，标记目标商品    关注品类轮动节奏：不同品类有各自的优惠高峰，不必集中在6月18日当天    善用价格追踪工具：各大平台都提供了历史价格查询功能，避免被虚假折扣误导    合理使用金融服务：部分银行推出了618专属分期免息活动，但需注意理性消费    注意物流时效信息：超长活动期可能导致物流压力分散，急件建议选择前置仓商品    2025年的这场史上最长618购物节，不仅是电商平台之间的较量，更反映了后疫情时代消费市场的复苏态势和新零售业态的加速演进。

q | 但张涛告诉南方周末，他所看的几个楼盘并没有明显标注，了解套内单价还是以“口头”为主。

r | 不同于衡阳和肇庆，湘潭、张家口、合肥的政策更侧重于“建议”与“探索”，并未明确具体的实施日期。2023年7月28日，安徽省委常委、合肥市委书记主持召开专题会议，研究谋划全市房地产工作。会议指出，为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。对于消费者而言，39天的购物季既是机遇也是考验，理性消费、精明选择才能最大化享受这场年度购物盛宴带来的实惠。2024年12月27日，距会议召开已超过一年，南方周末致电合肥市住房保障和房产管理局了解情况，对方称目前正在一些楼盘试点按套内面积计价，具体情况不方便透露。广东合邦律师事务所合伙人杨登基律师表示，此轮取消公摊主要是销售宣传方式的改变，目的在于减少因信息不对称所引发的纠纷，“让消费者消费得明明白白而非一笔糊涂账”。在采访中，有些城市的相关部门并不认可自己是“取消公摊”，仅是鼓励以套内面积计价。

            

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s | 2002年8月《重庆市城镇房地产交易管理条例》发布，商品房现售和预售要以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。此后，也有过多次摇摆，现在保留了“按套内面积计价”和“按建筑面积计价”两种方式，购房总价不变。2019年，汤行在重庆买了一套新房，翻阅先前的购房合同，他向南方周末介绍，里面标明了房屋总价，以及对应的“套内单价”与“建面单价”，清楚写明契税、物业费等依旧按照建筑面积来计算。

t | 可见，无论取消公摊已有23年的重庆，还是落地8个多月的肇庆，均没有改变契税、物业费等相关费用的计价模式。

u | 目前，上海和重庆都在试点房产税，它的计量也与建筑面积挂钩。杨登基律师对南方周末提到，假设未来房产证仅记载套内面积，公摊面积的产权可能会归于开发商，当开发商以“使用”为由要求业主支付公摊物业费，业主又可以用“无产权”进行抗辩，这类问题都需要相关法律法规来厘清。香港在这方面做得比较“彻底”。2013年，香港全面取消了公摊，房屋的物业费、税费等均按实用面积来计算，公共区域的花销按照“各单元住户的管理份数占总管理份数的比例”来分摊。除了相关费用，购房者还关注得房率的变化。得房率，指每户的实用面积与建筑面积之比，在这轮取消公摊政策下，购房合同、房产证上依旧标明了公摊面积，相关费用也需为公摊面积埋单，因而实用面积与建筑面积客观上没有发生变化，得房率自然无差。然而近年来，广州、深圳、佛山、福州、长沙、温州、湖州等城市都出台了“计容新规”，用另外一种方式减少公摊，提高得房率。合肥在2023年提出取消公摊后，2024年7月也发布了“计容新规”，鼓励房企减少公摊。

v | 以广深为例，2023年《广州市建筑工程容积率计算办法》发布，明确阳台占套内面积的比例从最多15%提升为20%，且销售时保持只按一半面积算钱，一半“赠送”。按这个算法，得房率就变高了。次年发布的《深圳市建筑设计规则》明确将过去一些计入公摊面积的避难层、机房等公共空间，修改为“不计容面积”，让公摊面积变小了。严跃进表示，这类变相减少公摊的计容新规与取消公摊是两个不同的政策，不能混为一谈，但都有益于购房者。计容新规还倾向于服务推进第四代住宅的建设，而取消公摊目前着眼于销售的透明化，两者都为公摊问题出了一份力。广东省体制改革研究会执行会长彭澎则向南方周末提出，由于“赠送面积”不写入房产证，以“赠送面积”来减少公摊可能会存在法律风险。推动“止跌回稳”取消公摊陆续落地的2024年，也是近十年来中国房地产政策调整最频繁的一年。5月17日，监管部门推出一系列楼市调控措施，包括首套房、二套房最低首付比例分别降至15%和25%。9月26日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”。12月，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。根据中指研究院数据，1-11月100城新房成交面积同比下降23%，30城二手房成交套数同比增长2.3%。

w | “9·26新政”后市场持续改善，10月以来核心城市销售同、环比保持增长。从不同城市梯队来看，1-11月，一线城市新建商品住宅累计销售面积同比降幅最小。第四季度，一二线城市销售面积同比增幅均超10%。此轮官宣取消公摊的衡阳、张家口、肇庆与湘潭，均不属于一二线城市。让房地产市场“止跌回稳”，它们有着更迫切的需求。以两座明确日期施政的城市为例，衡阳市统计局数据显示，1-11月衡阳市商品房销售面积下降12.3%，商品房销售额下降20%。

x | 据肇庆市统计局数据，2024年前三季度，全市房地产开发投资延续负增长，同比下降35.1%，全市商品房销售面积同比下降34.7%。“房地产政策红利更有效促进二手房交易，挤压一手房市场份额。”肇庆市统计局分析报告写道。前三季度，肇庆市二手商品房销售面积同比增加8.7%。

y | 取消公摊是针对新房的利好，在二手房挤压市场份额的情况下，肇庆市实施新政的动机显然剑指“新房”。

z | 不单是数据，从这几个城市的政策细节也能窥探出它们的“迫切之心”。接近湘潭市城乡和住房建设局的受访者向南方周末表示，团购10套房产可以按“套内面积计价”，在单价不变的情况下给购房者带来实惠。《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》中明确“一次性团购10套及以上新建商品住房的，团购价格不纳入城市商品房价格监测范围”，并表明“房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售”。而团购是否“按照套内面积计价”，文件并未指出。南方周末问及张家口关于取消公摊政策的落实情况，张家口住房和城乡建设局工作人员表示，他们是“跟随”衡阳推出的，具体还在进一步探索。也有网友分析，取消公摊后，在房屋总价不变的情况下，单价会上涨，这是不是一种“数字游戏”？严跃进建议，各地应在取消公摊的过程中密切关注房价走势，并建立统一口径。（应受访者要求，文中老刘、李乔、张涛、林双双、汤行为化名。）南方周末特约撰稿 周倩欣责编 张玥。

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